Byt v Dubaji za cenu pražského 2+kk. Češi objevili vysoké výnosy a cestu ke zlatému vízu

Pražské byty dál trhají rekordy cen, zato v Dubaji za stejné peníze pořídíte větší byt, vyšší výnos z nájmu a často i bazén s recepcí. Zní to jako sen? Pro řadu českých investorů je to už velmi konkrétní plán, ale rozhodně ne bez rizik.

Když dnes porovnáte ceny bydlení v Praze a Dubaji, rozdíl uvidíte na první dobrou. Zatímco v české metropoli se metr čtvereční nového bytu drží kolem 140 až 150 tisíc korun, v Dubaji se u běžných projektů pohybujete zhruba na 60 tisících. Za částku, za kterou v Praze pořídíte spíš menší byt, tak v Emirátech vychází prostorný apartmán, často s recepcí, bazénem, fitness a někdy i přístupem k soukromé pláži.

Právě kombinace nižší pořizovací ceny a vyššího výnosu je to, co české investory na Perském zálivu tolik láká. Z dlouhodobých dat vyplývá, že pronájem bytu v Dubaji přináší hrubý roční výnos okolo 6 až 10 procent, kdežto v Praze se většinou točíte někde mezi 3 a 4 procenty.

Výhodné ceny luxusních bytů

A to do pražského čísla ještě vstupuje daň z příjmu a běžné trable s nájemníky, které umí výnos pořádně sebrat. Konkrétní čtvrti v Dubaji navíc umějí čísla ještě vyšperkovat. Oblast Jumeirah Village Circle se podle dat z konce roku 2025 dostává zhruba na 8,4 procenta, Dubai Marina kolem 7,3 procenta a Business Bay přibližně na 7 procent ročně.

Výsledná návratnost vždy záleží na kombinaci lokality, typu bytu a zvoleného pronájmu. Krátkodobé ubytování přes platformy typu Airbnb umí výnos vystřelit nahoru, ale počítá se s licencí a aktivnější správou.

Velkým lákadlem jsou také tamní daně, respektive jejich absence. V Emirátech se neplatí daň z příjmu fyzických osob, takže nájemné ani zisk z prodeje bytu místní finanční úřad nijak neukrajuje. V českém prostředí je obrázek jiný. Příjem z pronájmu podléhá sazbě 15 až 23 procent a kapitálový zisk z prodeje nemovitosti je zdaněný, pokud ji prodáte dříve než po deseti letech vlastnictví.​

Tady ale přichází zásadní podmínka, na kterou mnoho lidí narazí až zpětně. Pokud zůstáváte českým daňovým rezidentem, tedy máte v Česku rodinu, stálé bydliště nebo tu trávíte většinu roku, musíte příjem z dubajských nemovitostí uvést v českém daňovém přiznání.

Daně musíte zaplatit v Česku bez rozdílu

Protože v Emirátech žádnou daň neplatíte, není co započítat a česká sazba se uplatní v plné výši. Skutečnou nulovou daň u nájmů tak využije hlavně ten, kdo splní podmínky daňové rezidence přímo v Dubaji.​ Další kapitolou je takzvané zlaté vízum. Kdo investuje alespoň 2 miliony AED, tedy přibližně 11 milionů korun, získává možnost desetiletého pobytu v Emirátech bez nutnosti místního sponzora.

Držitel si do víza může přivést partnera, děti i zaměstnance domácnosti a na rozdíl od běžného rezidenčního víza mu status nezanikne po 180 dnech mimo zemi. Pro část Čechů takové povolení funguje jako osobní plán B mimo Evropskou unii.​

Dubajský realitní trh přitom zdaleka nevypadá jako bublina, která by se měla zítra vyfouknout. Rok 2025 přinesl víc než 215 tisíc prodejních transakcí v hodnotě přes 686 miliard dirhamů, což znamená meziroční růst počtu obchodů zhruba o 19 procent a hodnoty asi o 31 procent.

Ceny bydlení se v průměru zvedly o 12,1 procenta a trh táhne už 62 měsíců v kuse nahoru. S růstem trhu souvisí i demografie. Dubaj překročila hranici 4 milionů obyvatel a jen v roce 2025 přibylo přes 200 tisíc nových rezidentů, kteří potřebují někde bydlet.

Češi se nebojí investovat do drahého bydlení

Čeští kupující se podle realitních kanceláří soustředí hlavně na byty v rozmezí 2 až 3 milionů AED, tedy zhruba 11 až 16,5 milionu korun, kam míří více než polovina poptávky. Třetina investorů hledá spíše byty mezi 5,5 a 11 miliony korun.​

Makléřka Ilona Kadlecová, která v Dubaji působí čtyři roky, popisuje zájem Čechů jako rekordní a dál rostoucí. Upozorňuje i na to, že investicím nahrává kurz koruny vůči dirhamu, díky němuž českým kupujícím vychází tamní byty relativně levněji. Pro řadu z nich jde tak o příležitost, která by podle jejího názoru před pár lety působila spíš jako exotický experiment.​

Na místě jsou i varovné signály, které by žádný investor neměl přehlédnout. Samotný převod bytu v Dubaji provází čtyřprocentní poplatek pro Dubai Land Department a běžně také provize realitní kanceláře okolo 2 procent plus DPH. U projektů ve výstavbě se navíc musíte smířit s tím, že harmonogram developera nemusí vždy odpovídat původním slibům.

Příjmy je třeba řádně hlásit

Rizikem je i obrovský stavební hlad. Jen v roce 2025 se rozjelo 648 nových projektů, tedy v průměru jeden každých 13,5 hodiny, a na trh přišlo přes 167 tisíc nových bytových jednotek. Odborníci proto otevřeně mluví o tom, že velkou otázkou zůstává schopnost trhu tuto lavinu nové nabídky dlouhodobě vstřebat. Kdo kupuje s vidinou rychlého přestřeleného zisku, může se dočkat vystřízlivění.

Zapomenout byste neměli ani na pohled českého finančního úřadu. Česko je zapojené do automatické výměny informací a bankovní účty v Emirátech rozhodně nejsou mimo dohled. Pokud byste příjmy z dubajského nájmu nepřiznali, hrozí doměření daně, penále a v krajním případě i trestní řízení. Kdo si pronajímá v Dubaji, ale daně platí v Česku, prostě na nulovou sazbu sázet nemůže.​

Závěr? Dubaj dává smysl investorovi, který hledá vyšší výnos, chce část majetku vyvést mimo Evropu a je ochoten si nastudovat trh, vybrat rozumnou lokalitu i developera a nastavit si jasnou strategii. Nejrozumnější hráči si podle realitních odborníků nechávají v Praze jistý základ a na druhou nohu portfolia staví právě Dubaj. Samostatně to funguje, ale teprve kombinace obou světů vytváří celek, který může dlouhodobě obstát.