Byty v této kategorii brzy nepůjde pronajímat. Většina lidí může díky tomu přijít o střechu nad hlavou

Majitelé starších bytů v posledních měsících čím dál častěji narážejí na otázku, jestli jejich nemovitost půjde v budoucnu bez problémů pronajmout nebo prodat. Kolem energetických tříd se ale míchají fakta s přehnanými obavami. Dnes neplatí, že by se byty s horším energetickým štítkem automaticky nesměly pronajímat. Tlak na úspornější bydlení ale sílí a starší byty může postupně zasáhnout hlavně přes vyšší náklady, horší vyjednávací pozici při prodeji a rostoucí očekávání kupujících i nájemníků.

Debata o energetické náročnosti budov je plná zkratek, polopravd a zbytečného strašení. V praxi přitom dnes platí poměrně jednoduchá věc. Samotná horší energetická třída bytu ještě neznamená zákaz pronájmu ani automatickou neprodejnost nemovitosti. To je pro majitele starších bytů podstatná zpráva.

Současně ale není rozumné problém mávnout rukou. Evropská pravidla i domácí tlak na nižší spotřebu energií postupně mění trh. Nemovitosti, které jsou energeticky slabé, mohou časem ztrácet část své atraktivity. Ne nutně ze dne na den a ne všude stejně, ale trend je zřejmý. Kdo vlastní starší byt, měl by vědět, co je dnes realita, co je jen zkratka a kde se může situace opravdu změnit.

Co dnes skutečně platí

V Česku dnes neexistuje obecný zákaz pronajímání bytů podle toho, do jaké energetické třídy spadají. Pokud tedy majitel vlastní starší byt v domě s horším energetickým štítkem, neznamená to samo o sobě, že by ho od určitého data nesměl nabídnout nájemníkovi.

Podobně to platí i u prodeje. Horší energetická náročnost sice může snižovat zájem kupujících nebo tlačit na cenu, ale sama o sobě neznamená, že by byl prodej zakázaný. U inzerce a při převodu nemovitosti je ale potřeba řešit průkaz energetické náročnosti budovy, tedy známý PENB. Ten slouží jako informační dokument o tom, jak je budova z hlediska spotřeby energií úsporná nebo naopak nákladná na provoz.

Právě tady vzniká častý zmatek. Lidé si pletou povinnost doložit energetický štítek s údajným zákazem užívání nebo pronájmu. To jsou ale dvě různé věci. Jedna věc je informační povinnost při prodeji či pronájmu, druhá věc by byla přímá právní překážka nemovitost využívat. Ta dnes u běžných bytů v této podobě neplatí.

Co říká evropská směrnice

Zdrojem obav je hlavně přepracovaná evropská směrnice o energetické náročnosti budov. Jejím cílem je postupně snižovat spotřebu energií v budovách a tlačit členské státy k renovacím. To samo o sobě není novinka. Nové je hlavně to, že se tlak na renovace a snižování emisí dál zesiluje a státy budou muset připravit konkrétní plán, jak zlepšovat nejhorší část fondu.

Důležité ale je, že evropská směrnice sama o sobě přímo neříká, že od určitého roku bude zakázáno pronajímat všechny byty v horší energetické třídě. Taková zjednodušená tvrzení se sice šíří, jenže realita je složitější. Směrnice nastavuje cíle a rámec. Konkrétní podoba pravidel pak záleží na tom, jak je jednotlivé státy převedou do vlastní legislativy.

Jinými slovy, mezi evropským cílem a konkrétní povinností pro majitele bytu je ještě několik kroků. Právě proto je dnes předčasné tvrdit, že majitel staršího bytu bude za pár let automaticky odstřižený od trhu s nájmy. Na druhou stranu by bylo stejně krátkozraké tvářit se, že se nestane nic. Pokud stát časem nastaví přísnější požadavky, může to dopadnout hlavně na technicky zastaralé domy s vysokou spotřebou.

Co může dopadnout na majitele starších bytů v praxi

Nejviditelnější dopad se už dnes týká nákladů na bydlení. Nájemníci i kupující více řeší, kolik zaplatí za vytápění, ohřev vody a celkový provoz bytu. Starší byt v nezatepleném domě s původními okny může být na první pohled levnější, ale měsíční výdaje mohou část výhody rychle smazat.

Představme si dva podobně velké byty ve stejné lokalitě. Jeden je v zatepleném domě po rekonstrukci, druhý ve starším domě bez větších úprav. Pokud bude rozdíl v měsíčních nákladech na energie třeba 2 až 3 tisíce korun, nájemník si takový rozdíl velmi rychle spočítá. U prodeje pak kupující často používají vyšší budoucí náklady jako argument pro slevu.

Další dopad je vyjednávací. Byt se slabší energetickou bilancí se zpravidla prodá i pronajme, ale může to trvat déle nebo za méně výhodných podmínek. V době silné poptávky to nemusí být tak vidět. Jakmile se ale trh ochladí nebo lidé začnou víc šetřit, rozdíl mezi úsporným a neúsporným bytem se zvýrazní.

U některých vlastníků se může objevit i problém, že o kvalitě domu nerozhodují sami. Typicky jde o byt v osobním vlastnictví v panelovém nebo činžovním domě, kde zásadní úpravy řeší společenství vlastníků. Jednotlivec tedy může chtít dům zateplit, vyměnit zdroj vytápění nebo modernizovat společné části, ale bez dohody s ostatními nic neprosadí. Právě to je u starších bytů častá a dost podceňovaná komplikace.

Pronájem: co je reálné dnes a co může přijít později

Dnes je reálné říct, že starší byt s horší energetickou třídou pronajmout lze. Rozhodovat bude hlavně lokalita, stav bytu, výše nájmu a celkové měsíční náklady. V atraktivních městech nebo v místech s nedostatkem nájemního bydlení si i energeticky slabší byty nájemníka často najdou.

Do budoucna ale může růst tlak na transparentnost a na snižování spotřeby. To nemusí mít podobu přímého zákazu. Mnohem pravděpodobnější jsou nepřímé dopady. Třeba přísnější pravidla pro renovace budov, větší tlak bank při financování, vyšší citlivost trhu na provozní náklady nebo větší rozdíly v cenách mezi úspornými a neúspornými nemovitostmi.

Pro majitele bytu na pronájem to znamená jediné. Není nutné propadat panice, ale vyplatí se začít počítat. Kolik dnes stojí energie v konkrétním bytě. Jak si vede dům jako celek. Zda se v domě plánuje zateplení, výměna oken, modernizace kotelny nebo jiné úpravy. A také zda nájemné odpovídá tomu, co nájemník za provoz bytu skutečně dostává.

Prodej a hodnota nemovitosti: kde může přijít největší tlak

Právě u prodeje bývá energetická náročnost vidět nejvíc. Kupující porovnávají nejen cenu za metr čtvereční, ale stále častěji i budoucí výdaje. Pokud mají na výběr mezi dvěma podobnými byty, větší šanci má ten, u kterého nehrozí drahý provoz a brzké investice do domu.

To ale neznamená, že každý starý byt musí ztratit hodnotu skokově. Cenu stále zásadně ovlivňuje lokalita, dispozice, stav jednotky, dopravní dostupnost i celková situace na trhu. Energetická náročnost je jeden z faktorů, který bude pravděpodobně sílit, ale nebude jediný. Malý byt v centru velkého města může být i přes horší štítek obchodně zajímavější než úspornější byt v místě se slabou poptávkou.

Majitelé by si ale měli dát pozor na častý omyl. Hodnota bytu není totéž co cena, kterou by si přáli dostat. Pokud trh začne více zohledňovat energetickou kvalitu domu, může se rozevírat nůžky mezi očekáváním prodávajících a tím, co jsou kupující ochotni zaplatit. A právě u starších bytů v domech bez modernizace může být tento střet čím dál častější.