Majitelé bytů začínají slevovat. Téměř čtvrtina nabídek zlevnila, kupující ale musí hlídat jeden rozdíl

Nejméně 23 procent bytů nabízených na konci října už prošlo snížením ceny. U zachycených slev dosáhl medián 5,3 procenta, ukazuje Realitní barometr Artem Saykin Group. Nově zařazené nabídky navíc vycházely levněji než srovnatelné byty, které na kupce čekaly. Celostátní medián nabídkové ceny však zůstal na 94 tisících korunách za metr čtvereční. Zlevnění konkrétního inzerátu tak zatím neznamená plošný pokles cen na celém trhu.

Největší podíl zlevněných nabídek mezi krajskými městy zaznamenala Jihlava, kde dosáhl 33,7 procenta. V Pardubicích šlo o 28,5 procenta a v Ostravě o 28,3 procenta. Na opačném konci se pohybovaly Liberec, Brno a České Budějovice, přibližně s pětinou zlevněných bytů. Ani Praha přitom nebyla výjimkou: snížení požadované částky mělo za sebou nejméně 24 procent tamních nabídek.

Výsledky zachycují změny v inzerci, nikoli slevy sjednané při podpisu kupní smlouvy. U bytu, jehož majitel upravil cenovku, proto nelze z barometru zjistit, zda už našel kupujícího a za kolik se nakonec prodal. Stejně tak medián slevy neříká, že o uvedené procento zlevnily všechny nabízené byty. Popisuje prostřední hodnotu mezi zaznamenanými zlevněními. Rozdíl mezi nabídkou a uskutečněným obchodem je podstatný také při hodnocení cen pražských novostaveb.

Nové nabídky vstupují na trh s nižší cenovkou

Říjnové byty nově zařazené do nabídky měly v průměru o 2,7 procenta nižší nabídkovou cenu za metr čtvereční než již aktivní nabídky ve stejném okrese a se stejnou dispozicí. Nižší hodnota vyšla ve 32 ze 40 sledovaných srovnání. V krajských městech činil rozdíl 2,8 procenta, mimo ně 2,3 procenta. Podobný výsledek přineslo už září, kdy nové nabídky vycházely v průměru o 2,5 procenta levněji.

Artem Saykin z realitní kanceláře Artem Saykin Group, RE/MAX Partner, v tom vidí střízlivější cenová očekávání nově vstupujících prodávajících. Jedním z možných vysvětlení je, že dražší byty zůstávají v nabídce déle, protože se za požadovanou částku nedaří najít zájemce. Nový prodávající pak může začínat blíže ceně, kterou naznačuje okolní konkurence. Jde však o interpretaci vývoje nabídky, nikoli o doložený důvod chování každého vlastníka.

Srovnání zahrnulo 3 547 nových bytů rozdělených do čtyřiceti kombinací okresu a dispozice. Aby se skupina do výpočtu dostala, musela obsahovat alespoň třicet nových a třicet aktivních nabídek. Výsledek vznikl jako vážený průměr rozdílů mediánových cen, přičemž váha závisela na počtu nových nabídek. Nejde tedy o prosté porovnání libovolného nového inzerátu s celým českým trhem.

Stejná dispozice ještě neznamená stejný byt

Metodika nezohledňuje stav nemovitosti, její vybavení ani podlaží. Dva byty ve stejném okrese proto mohou patřit do stejné srovnávané skupiny, a přesto se výrazně lišit tím, co kupující za své peníze získá. Nižší cena nových nabídek sama o sobě neprokazuje, že se zlevnily totožné nemovitosti. Část rozdílu může souviset se skladbou bytů, které se právě objevily na trhu.

Saykin proto upozorňuje, že ani označení slevy není zárukou výhodné koupě. Původní částka mohla být nadsazená a teprve její snížení přiblíží nabídku ostatním. Naopak byt, u něhož cena neklesla, mohl být od začátku oceněn přiměřeně. Rozhodující zůstává porovnání lokality, technického stavu a dalších vlastností. Pro domácnost navíc samotná kupní cena nevyčerpává otázku dostupnosti vlastního bydlení.

Praha stojí téměř trojnásobek Ústí

Rozdíly mezi městy zůstávají výrazné i při nezměněném celostátním mediánu. V Praze říjnová prostřední nabídková cena dosáhla 164 286 korun za metr čtvereční, v Ústí nad Labem 55 533 korun. Pražská hodnota tak byla téměř trojnásobná. Brno se nacházelo na druhém místě se 130 984 korunami, následoval Hradec Králové se 103 298 korunami. Nad celostátní úrovní byly ještě České Budějovice, Plzeň a Pardubice.

Jednotlivé místní trhy se ovšem neposouvaly stejným směrem. Karlovy Vary vykázaly proti září zvýšení mediánu o 3,7 procenta a České Budějovice o 2,7 procenta. V Ostravě hodnota naopak klesla o 1,6 procenta, v Jihlavě o 1,3 procenta. Praha zaznamenala pokles o 0,4 procenta, Brno růst o 0,1 procenta. U menší nabídky může výsledek citelněji změnit i to, jaké konkrétní byty v ní zůstaly nebo přibyly. Jeden měsíc proto sám o sobě nevypovídá o dlouhodobém směru vývoje.

Nižší cenovka nezaručuje levnější financování

Vedle kupní ceny ovlivňuje možnosti zájemců také úvěr. Česká bankovní asociace ve svém zářijovém Hypomonitoru uvedla průměrnou realizovanou sazbu nových hypoték 5,1 procenta, oproti srpnovým pěti procentům. Průměrná výše nového úvěru dosáhla 4,67 milionu korun. Jde o skutečně sjednané hypotéky, takže tato čísla nelze zaměňovat za aktuální reklamní nabídku konkrétní banky ani za sazbu dostupnou každému žadateli.

Ani nižší požadavek prodávajícího tak automaticky neříká, jak vysoká bude měsíční splátka. Tu ovlivňuje také půjčená částka, úrok a délka splácení. Srovnání levnějšího bytu se starší nabídkou proto potřebuje doplnit konkrétními podmínkami financování. Barometr cen nemovitostí a statistika hypoték popisují dvě různé části stejného rozhodování, jejich procentní změny se nedají jednoduše odečíst jako hotová úspora kupujícího.

Samotný realitní barometr vychází z denního sledování více než dvaceti portálů, přičemž stejnou nemovitost inzerovanou na několika místech započítává pouze jednou a zahraniční nabídky vyřazuje. Sledování začalo 5. června 2026, takže dřívější snížení cen nezachytí. Podíl zlevněných bytů je proto spodním odhadem. Z říjnových údajů nelze vyčíst ani meziroční změnu tohoto ukazatele; pro takové srovnání zatím barometru chybí dostatečně dlouhá historie.