V Praze je nejvíc nových bytů za deset let. Prodejní ceny přesto vzrostly o deset procent

Pražských novostaveb bylo na konci září v nabídce 7 200, nejvíce za poslední dekádu. Průměrná prodejní cena přesto ve třetím čtvrtletí meziročně stoupla o deset procent. Růst nabídky tak zatím neznamená, že se nové bydlení v metropoli plošně zlevňuje. Podle Filipa Šejvla z realitní kanceláře Philip & Frank se stále výrazněji odděluje vývoj méně atraktivních bytů od kvalitních nemovitostí v žádaných lokalitách.

Šejvl očekává, že rozdíly mezi jednotlivými částmi trhu budou důležitější než jednoduchá odpověď na otázku, zda byty zdražují, nebo zlevňují. Upozorňuje na odlišnou situaci nemovitostí před rekonstrukcí, energeticky náročných bytů a nabídky, která má jiný obtížně odstranitelný nedostatek. U takových nemovitostí podle něj může růst prostor pro vyjednávání. Zájemce o kvalitní bydlení na omezené nabídce výjimečných adres se však nemusí setkat se stejným vývojem.

Prodejů ubylo proti rekordnímu roku, ceny rostly dál

Společná analýza společností Trigema, Central Group a Skanska Residential, zveřejněná 21. října, zachycuje pražský trh nových bytů po třech letošních čtvrtletích. Od ledna do září našlo kupce 5 350 jednotek, meziročně o jedenáct procent méně. V samotném třetím čtvrtletí se podle stejného sledování prodalo 1 600 nových bytů. I tento výsledek byl slabší než před rokem.

Srovnání se ale vztahuje k rekordnímu roku 2025. Letošní výsledek zároveň zůstává více než pětinu nad desetiletým průměrem. Slabší výsledek proti mimořádně silnému období tedy ještě nemusí znamenat nízký zájem o nové bydlení. Ve třetím čtvrtletí dosáhla podle stejného sledování průměrná prodejní cena 186 408 korun za metr čtvereční.

Vedle desetiprocentního meziročního zvýšení to představovalo také růst o dvě procenta proti předchozímu čtvrtletí. Větší počet nabízených bytů tak v tomto segmentu doprovázela vyšší cena prodávaných jednotek. Údaje se týkají pražských novostaveb sledovaných developery, nikoli všech převodů bytů v České republice.

Nabídka a uskutečněný obchod popisují jinou situaci

Nabídková cena nových pražských bytů ve třetím čtvrtletí činila v průměru 193 814 korun za metr čtvereční. Je tedy vyšší než uvedený průměr prodejních cen. Rozdíl obou hodnot ale nelze jednoduše označit za slevu, kterou kupující běžně získávají. V aktuální nabídce mohou zůstávat jiné byty, než jaké se v daném období prodaly. Lišit se mohou lokalitou, dispozicí, plochou i celkovou cenou.

Požadovaná částka v inzerátu sama neříká, za kolik se podaří konkrétní nemovitost skutečně prodat. Stejně tak průměr uskutečněných obchodů neukazuje cenu každého bytu, který teprve čeká na zájemce. Pro porovnání je proto podstatné vědět, zda statistika pracuje s nabídkou, nebo s prodeji a jaké nemovitosti zahrnuje. Bez tohoto rozlišení mohou dvě správná čísla vytvářet nepřesnou představu o tom, co se na trhu děje.

Starší byt před rekonstrukcí má jiné předpoklady

Rozdílné kategorie odděluje také Český statistický úřad. V metodice nabídkových cen sleduje zvlášť nové a rekonstruované byty a zvlášť staré byty. Údaje o růstu cen novostaveb proto nelze automaticky přenést na starší nemovitost, do které bude potřeba investovat další prostředky. Zpomalování růstu cen navíc není totéž jako zlepšení dostupnosti bydlení pro domácnost, která musí koupi financovat z vlastních úspor a úvěru.

Šejvl vidí tlak na ceny zejména tam, kde nemovitost vyžaduje rekonstrukci nebo má jiný handicap. Při jejím posuzování tak vstupuje do rozhodování vedle kupní ceny také stav bytu a rozsah dalších nutných prací. Nižší částka za pořízení nemusí sama o sobě znamenat nižší celkový výdaj. Souvislost cen, úspor a možností domácností podrobněji rozebírá náš článek o dostupnosti bydlení při vysokých cenách bytů.

Prémiový byt neurčuje jen vysoká cenovka

V prémiovém segmentu podle Šejvla rozhoduje především obtížná nahraditelnost konkrétní nabídky. Význam přikládá lokalitě, architektuře, soukromí a dalším vlastnostem, které se u srovnatelné nemovitosti hledají obtížně. Pokud má kupující zájem právě o určité místo a kvalitu, větší počet bytů v jiné části města pro něj nemusí představovat odpovídající alternativu. Celkový růst nabídky proto nemusí zasáhnout každou kategorii stejně výrazně.

Do této skupiny však podle něj nelze zařadit každou drahou nemovitost. Vysoká požadovaná cena ještě nedokládá výjimečnost ani omezenou možnost najít jinou nabídku. Rozhodující jsou skutečné parametry bytu a jeho umístění. Právě jejich posouzení odděluje cenu opřenou o konkrétní vlastnosti od částky, která pouze odráží očekávání prodávajícího. Ani bonitní klienti podle Šejvla nejsou ochotni přijímat ceny nastavené mimo realitu trhu.

Vlastní kapitál neznamená nezávislost na financování

Odlišné chování kupujících souvisí také s tím, jaké prostředky mají k dispozici. Šejvl připomíná, že zájemci o prémiové nemovitosti mohou mít vyšší vlastní kapitál, a jejich rozhodování tak nemusí být stejně omezené dostupností hypotéky jako u jiných domácností. Současně ale odmítá představu, že by tento segment fungoval zcela odděleně od úvěrového financování. Hypotéky se používají i při nákupech dražších a výjimečných nemovitostí.

Pro ocenění konkrétního bytu proto zůstává podstatné srovnání s opravdu podobnými nabídkami. Rozdíl mezi bytem před rekonstrukcí a kvalitním bydlením na žádané adrese nevysvětluje pouze výše úspor kupujícího. O výsledku rozhoduje i možnost nahradit vybranou nemovitost jinou se srovnatelným stavem a umístěním. Právě na omezené dostupnosti takových alternativ Šejvl staví své očekávání rozdílného vývoje jednotlivých částí trhu.