Napětí na Blízkém východě mění realitní mapu. Investoři brzdí v Dubaji a více se dívají do Španělska

Zvýšené geopolitické riziko se začíná promítat i do realitních rozhodnutí. Část investorů po eskalaci napětí na Blízkém východě přehodnocuje plány v Dubaji a větší pozornost obrací k evropským trhům, zejména ke Španělsku.

Ještě nedávno patřila Dubaj mezi nejviditelnější symboly realitního boomu. Po zhruba dvou měsících od eskalace napětí na Blízkém východě se ale nálada části investorů mění. Na trhu je znát větší opatrnost a část kapitálu se začíná přesouvat do Evropy. Nejvíc z toho podle dostupných analýz těží Španělsko, které už před současným vývojem patřilo mezi nejsledovanější destinace zahraničních kupců.

Podle analýz citovaných agenturou Reuters se v první polovině března ve Spojených arabských emirátech meziročně propadly objemy realitních transakcí přibližně o 37 % a proti předchozímu měsíci téměř o polovinu. Právě to naznačuje, že trh začíná citlivěji reagovat na změnu investorského sentimentu. Jinými slovy, vedle výnosu se do rozhodování silněji vrací i otázka bezpečnosti a regionální stability.

Dubaj zůstává atraktivní, ale investoři víc počítají s rizikem

To neznamená, že by se o dubajské nemovitosti přestal trh zajímat. Spíš se mění způsob uvažování kupců. V období zvýšeného geopolitického napětí bývá běžné, že investoři odkládají rozhodnutí, déle porovnávají jednotlivé lokality a pečlivěji zvažují, jak rychle by případně dokázali majetek znovu prodat. U realit, které byly v posledních letech spojované s rychlým růstem cen, se tak dočasně zvyšuje citlivost na jakoukoli nejistotu.

V praxi to může znamenat, že část zájemců nákup nezruší, ale pouze ho posune. Jiní naopak přesouvají pozornost do zemí, které považují za předvídatelnější z hlediska práva, financování i dlouhodobého turistického zájmu. Právě tady se do popředí dostává Evropa.

Největší pozornost na sebe strhává Španělsko. Důvod je poměrně jednoduchý. Nejde o trh, který by na příliv zahraničních kupců teprve čekal. Zájem cizinců tam rostl už před aktuální krizí a řada investorů ho vnímá jako kombinaci stabilnějšího prostředí, silné rekreační poptávky a široké nabídky lokalit od velkých měst po přímořské oblasti.

Pro kupující je důležité i to, že ve Španělsku nejde jen o jeden příběh. Jinou logiku mají byty ve velkých městech, jinou apartmány v turistických oblastech a jinou domy určené k vlastnímu užívání. Právě tato pestrost bývá v nejistých časech výhodou. Investor si může vybírat mezi výnosem z pronájmu, dlouhodobým držením majetku i kombinací osobního využití a investice.

Na realitním trhu rozhodují emoce i čísla

Současný vývoj znovu ukazuje, že realitní trh nereaguje jen na ceny, úroky nebo nabídku. Velkou roli hraje také důvěra. Pokud investoři získají pocit, že se zvyšuje politické nebo bezpečnostní riziko, mohou velmi rychle změnit směr. A to i tehdy, když základní parametry trhu zůstávají na první pohled podobné.

Právě proto se nyní více mluví o přesunu části poptávky z Blízkého východu do evropských destinací. Nejde nutně o masivní odliv všech investorů, ale o viditelnou změnu nálady. Ta se může projevit nižším počtem uzavřených obchodů, delším rozhodováním i větším tlakem na prověření lokality a právního prostředí.

Pro menší i střední investory je to připomínka, že při nákupu nemovitosti v zahraničí nestačí sledovat jen očekávaný výnos nebo marketingové sliby developerů. Stejně důležité je vyhodnotit, jak odolný je daný trh vůči vnějším šokům, jak funguje místní legislativa, jak složitý je následný prodej a zda je o lokalitu stabilní zájem i mimo období boomu.

Evropa může působit bezpečněji, ale sázka na jistotu není

V podobných situacích lidé často dělají jednu chybu. Posuzují trh podle toho, jak vypadal v posledních měsících, a podceňují, co s cenami a likviditou udělá náhlá změna nálady. U zahraničních nemovitostí přitom může být právě likvidita zásadní. Tedy jak rychle a za jakých podmínek lze majetek prodat, pokud se situace změní.

Přesun zájmu do Evropy neznamená, že každá evropská nemovitost je automaticky bezpečnější nebo výhodnější. I tady záleží na konkrétní lokalitě, ceně, pravidlech pro pronájem, daňových podmínkách i celkovém stavu trhu. Současný trend ale ukazuje, že v době nejistoty investoři častěji dávají přednost místům, která považují za srozumitelnější a předvídatelnější.

Pokud se napětí na Blízkém východě nezmírní, může být tento posun ještě výraznější. Jestli se ale situace uklidní, část poptávky se může do Dubaje vrátit. Už teď je však zřejmé, že geopolitika znovu promlouvá do realitních rozhodnutí mnohem silněji než v předchozích měsících.