Čtvrt bodu může u pětimilionové hypotéky znamenat 773 korun měsíčně navíc. Rozhoduje konec fixace

Základní úroková sazba v Česku od 6. listopadu vzrostla z 3,75 na 4 procenta. Domácnosti, která má u hypotéky úrok pevně sjednaný, kvůli tomu příští splátka nestoupne. Rozdíl se může projevit až v nabídce na další období. Už čtvrt procentního bodu přitom u nového třicetiletého úvěru na pět milionů korun znamená přes devět tisíc korun ročně.

Bankovní rada České národní banky rozhodla 5. listopadu o dalším zvýšení úrokových sazeb. Základní sazba se posunula z dosavadních 3,75 procenta na rovná čtyři procenta, což představuje druhé zvýšení v letošním roce. Centrální banka tím reaguje především na riziko opětovného růstu inflace a přetrvávající cenové tlaky v ekonomice. Pro domácnosti, které plánují pořízení vlastního bydlení nebo jim v nejbližší době skončí fixace hypotéky, jde o důležitý signál. Vyšší základní sazba totiž může přispět k růstu nákladů na financování, přestože její dopad do hypotečních nabídek není okamžitý ani přímočarý. Výsledná cena úvěru bude záviset také na situaci na finančních trzích a obchodní politice jednotlivých bank.

Hypotéky zdražovaly už před listopadovým rozhodnutím

Úrokové sazby nových hypoték se v Česku postupně zvyšovaly ještě před posledním zásahem centrální banky. V srpnu činila průměrná skutečně sjednaná sazba pět procent, zatímco v září dosáhla 5,10 procenta. Ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku tak byla vyšší o 0,58 procentního bodu. Přesto zájem o financování bydlení zůstával poměrně silný a banky během září poskytly nové hypotéky bez refinancování za 28 miliard korun. Průměrná výše nového úvěru přitom dosáhla 4,67 milionu korun, což dokládá, jak vysoké částky dnes domácnosti na pořízení bydlení potřebují. U takto velkých půjček se i relativně malý pohyb úrokových sazeb promítá do rodinného rozpočtu.

Zvýšení základní sazby o čtvrt procentního bodu ovšem neznamená, že banky automaticky zdraží hypotéky ve stejném rozsahu. Zatímco základní sazba centrální banky ovlivňuje především krátkodobé úročení peněz, hypotéky jsou často sjednávány s pevnou sazbou na tři nebo pět let. Banky proto při stanovování jejich ceny sledují také dlouhodobé tržní úrokové sazby, které odrážejí očekávaný vývoj ekonomiky a měnové politiky. Pokud finanční trhy se zvýšením základní sazby předem počítaly, může být jeho vliv v cenách peněz již částečně zahrnutý. Další zdražení tak není nevyhnutelné a jednotlivé banky mohou své nabídky upravovat rozdílně. Rozhodující bude rovněž konkurence mezi poskytovateli hypoték a jejich ochota získávat nové klienty.

Čtvrt procentního bodu znamená tisíce korun ročně

Rozdíl mezi jednotlivými úrokovými sazbami může na první pohled působit zanedbatelně, při dlouhodobém splácení však představuje citelný výdaj. Například u hypotéky ve výši pěti milionů korun se splatností 30 let vychází při roční sazbě 5,10 procenta měsíční splátka přibližně na 27 147 korun. Pokud by se úrok zvýšil na 5,35 procenta, splátka by vzrostla na zhruba 27 921 korun. Domácnost by tak každý měsíc zaplatila přibližně o 773 korun více, což za první rok představuje rozdíl kolem 9 278 korun. Za pět let by při nezměněných sazbách a pravidelném splácení činil rozdíl v zaplacených splátkách přibližně 46 400 korun. Jde o modelový propočet bez dalších poplatků a pojištění, nikoliv o předpověď skutečného zvýšení hypotečních sazeb.

Výše úroků přitom není jediným údajem, který by měli zájemci o hypotéku při výběru sledovat. Podstatná je také délka fixace, celková splatnost úvěru a podmínky pro získání případné úrokové slevy. Některé nabídky mohou počítat s využíváním běžného účtu nebo sjednáním dalších finančních produktů, které výsledné náklady na bydlení zvyšují. Důležitým ukazatelem je proto rovněž roční procentní sazba nákladů, která vedle úroků zohledňuje také povinné náklady spojené s úvěrem. Dvě hypotéky se shodnou úrokovou sazbou tak nemusí být pro klienta stejně výhodné. Pro smysluplné porovnání je nutné vycházet ze stejné výše půjčky, splatnosti i délky fixace.

Konec fixace může změnit rodinný rozpočet

Zvýšenou pozornost by měli úrokovým sazbám věnovat také lidé, kterým v nadcházejících měsících končí sjednaná fixace. Pokud mají hypotéku s pevnou sazbou, listopadové rozhodnutí centrální banky jejich současnou měsíční splátku samo o sobě nezmění. Nové podmínky začnou řešit až při sjednávání dalšího období fixace, případně při refinancování úvěru u jiné banky. Zásadní přitom není původní výše hypotéky, ale zbývající nesplacená částka a počet let do úplného splacení. Domácnost, která si před několika lety sjednala výrazně nižší úrok, tak může po skončení fixace pocítit podstatnější zdražení než žadatel, který si hypotéku pořizuje nyní. Konkrétní dopad závisí na dosavadní sazbě, aktuálním dluhu a nově nabídnutých podmínkách.

Při blížícím se konci fixace je proto vhodné porovnat nabídku současné banky s konkurenčními možnostmi a zjistit, jakou splátku by znamenalo případné refinancování. Důležitá je i délka nového období, po které banka úrokovou sazbu garantuje. Kratší fixace umožní dřívější přechod na nové sazby, zároveň však domácnost vystavuje riziku jejich dalšího růstu. Delší fixace poskytuje větší předvídatelnost měsíčních výdajů, nemusí však za všech okolností znamenat nejlevnější řešení. Při rozhodování je proto vhodné počítat nejen s aktuální nabídkou, ale také s finanční rezervou pro případ budoucího zdražení. Zvláště u domácností s napjatým rozpočtem může být rozdíl několika stovek či tisíc korun měsíčně rozhodující.