Při sjednávání hypotéky dělají Češi jednu tichou chybu. Stojí je statisíce a stále se nepoučili

Představte si, že každý měsíc posíláte bance o tisíce korun víc, než byste museli. A přitom ani nevíte proč. Většina Čechů při sjednávání hypotéky udělá jednu tichou chybu, která je časem připraví o statisíce korun – nekontrolují si důkladně všechny parametry úvěru a spoléhají pouze na to, co jim banka nabídne.

Často jde o detaily, kterým ve spěchu nevěnujete pozornost. Například nevhodně nastavenou fixaci úrokové sazby, pojištění, které ve skutečnosti nepotřebujete, nebo RPSN, která je kvůli skrytým poplatkům výrazně vyšší než úroková sazba samotná.

Hypotéka je závazek na dvacet nebo třicet let. Přesto ji lidé podepisují rychle, bez porovnání nabídek a bez kontroly drobného písma. Jenže právě v těchto zdánlivých maličkostech se ukrývají náklady, které vás můžou stát víc než nový automobil.

Doba fixace určuje, jak dlouho zůstane vaše úroková sazba stejná. Nejčastěji si lidé volí tři nebo pět let, ale málokdo počítá s tím, co přijde potom. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu. Ta může být výrazně vyšší než ta původní, zvlášť když se změní situace na trhu.

Rozdíl mezi tříletou a pětiletou fixací může vypadat jako detail. Ve skutečnosti ale ovlivní celkovou cenu úvěru o desítky tisíc korun. Kratší fixace znamená nižší úrok teď, ale častější změny a nejistotu do budoucna. Delší fixace nabízí jistotu, ale platíte za ni vyšší sazbu. Záleží na tom, jestli čekáte růst nebo pokles úrokových sazeb a jak moc si ceníte předvídatelnosti splátek.

Tichá chyba, která Čechy při hypotéce stojí statisíce

Úroková sazba vypadá v reklamě banky atraktivně, ale není jediná, co platíte. RPSN neboli roční procentní sazba nákladů zahrnuje skutečnou cenu hypotéky včetně poplatků.

RPSN obsahuje úrok, poplatek za vyřízení, správu úvěru i další náklady. Může být o celé procento vyšší než samotná úroková sazba. Na hypotéce tři miliony korun na třicet let to znamená rozdíl v řádech stovek tisíc korun.

Většina lidí se při porovnávání bank zaměří jen na úrok. To je chyba, která stojí peníze. Vždy si nechte spočítat přesné RPSN a porovnejte ho mezi nabídkami. Banky často při schvalování hypotéky nabízejí různé typy pojištění. Některé jsou užitečné, jiné zbytečně prodražují celý úvěr.

Pojištění nemovitosti je obvykle povinné a dává smysl. Chrání vaši investici i banku proti škodám. Pojištění schopnosti splácet ale bývá dobrovolné, i když vám banka může tvrdit opak. Pojištění schopnosti splácet kryje situace jako ztráta zaměstnání nebo nemoc. Zní to užitečně, ale podmínky bývají přísné a v praxi se těžko uplatňuje.

Poplatky a skryté náklady: detaily, které přehlížíte

Hypoteční úvěr obsahuje řadu poplatků, které na první pohled vypadají jako drobnosti. Sečtou se ale v desetitisíce korun navíc. Poplatek za vyřízení hypotéky se pohybuje od nuly do desítek tisíc korun. Správa úvěru stojí typicky stovky korun měsíčně, za třicet let to udělá desítky tisíc.

Poplatek za předčasné splacení může být u některých bank až několik procent z nesplacené částky. Některé banky účtují i poplatky za změnu podmínek, výpis z účtu nebo posouzení nemovitosti. Před podpisem si nechte dát úplný seznam všech poplatků. Srovnejte je mezi bankami stejně pečlivě jako úrokovou sazbu.

Vaše banka vás zná a má vaše účty, ale to neznamená, že vám dá nejlepší podmínky hypotéky. Češi často zůstávají u jedné banky celý život a ani při žádosti o hypotéku se neobtěžují porovnat nabídky jinde. To je chyba, která může stát desítky tisíc korun.

Každá banka posuzuje bonitu jinak a má vlastní model výpočtu rizika. Jedna vám může nabídnout úrok 5,2 %, jiná při stejných parametrech třeba 4,8 %. RPSN (roční procentní sazba nákladů) je číslo, na které musíte koukat. Zahrnuje nejen úrok, ale i všechny poplatky za zpracování, vedení účtu nebo pojištění.

Podmínky, které rozhodují: bonita, odhad a limity ČNB

Banka vás před schválením hypotéky prověří podle přesných pravidel, která určuje ČNB. Vaše bonita závisí na příjmech, výdajích a hlavně na platební morálce – zda jste spláceli předchozí dluhy včas.

Banka počítá dva základní ukazatele: DTI (poměr dluhu k ročnímu příjmu) a DSTI (poměr měsíční splátky k příjmu). DTI by nemělo překročit 8,5 a DSTI by mělo být maximálně 45–50 % vašeho čistého příjmu. Pokud překročíte tyto limity, banka vám úvěr buď neschválí, nebo vám nabídne horší podmínky.

Odhad nemovitosti ovlivňuje poměr LTV (loan-to-value), tedy kolik procent z ceny nemovitosti si můžete půjčit. Čím nižší LTV, tím lepší úrok dostanete. Pokud máte alespoň 20 % vlastních peněz, dostanete výrazně výhodnější sazbu než při LTV 80 % nebo 90 %.

Některé banky nabízejí horší odhad záměrně, aby vám musely půjčit méně nebo vás donutily dokládat víc peněz. Proto si před podpisem smlouvy ověřte, jestli odhad odpovídá realitě a případně ho nechte přepočítat jinou bankou.

Rezerva, splátky a správné nastavení hypotéky

Finanční rezerva je částka, kterou byste měli mít naspořenou ještě před podáním žádosti o hypotéku. Banka ji většinou nepožaduje oficiálně, ale pokud ji máte, zvyšuje to vaši bonitu a šanci na lepší úrok.

Rezerva by měla pokrýt minimálně tři až šest měsíčních splátek, ideálně i náklady na případnou rekonstrukci nebo neočekávané opravy. Mnoho lidí se dostává do problémů právě proto, že si vezme hypotéku na maximum a pak nemá z čeho zaplatit opravu kotle nebo střechy.

Měsíční splátky nesmí být příliš vysoké. I když banka může schválit splátku 18 000 Kč, neznamená to, že ji dlouhodobě unesete. Ponechte si dostatečný finanční prostor na běžný život a spoření.

Výše hypotéky by nikdy neměla být na hranici vašich možností. Raději si půjčte o 200 000 Kč méně a mějte klid, než abyste každý měsíc žili od výplaty k výplatě. A nesmíte zapomenout na pojištění nemovitosti – to je povinné a přidá k měsíčním nákladům další částku.