I malý podíl na domě může odstartovat soudní spor. Výsledkem může být i prodej celé nemovitosti

Společně vlastněný dům nebo pozemek může fungovat roky bez problémů. Stačí ale spor mezi vlastníky a situace se může dostat až k soudu. Návrh přitom může podat i člověk, kterému patří jen malá část nemovitosti.

Spoluvlastnictví domu, chalupy nebo pozemku nemusí skončit jen dohodou mezi majiteli. Pokud se vlastníci na dalším osudu společného majetku neshodnou, může se kterýkoliv z nich obrátit na soud a požadovat zrušení spoluvlastnictví. Velikost jeho podílu přitom sama o sobě nerozhoduje. Občanský zákoník vychází ze zásady, že nikoho nelze nutit, aby ve spoluvlastnictví zůstával. To může být překvapivé zejména v rodinách, kde jeden člověk vlastní většinu domu a další příbuzný například jen menší podíl.

Malý spoluvlastník nemá automaticky malá práva

Právě velikost podílu bývá častým zdrojem nedorozumění. Vlastník většiny nemovitosti může mít pocit, že člověk s malým podílem nemůže zásadně ovlivnit její další osud. Právo domáhat se zrušení spoluvlastnictví ale náleží každému spoluvlastníkovi. Zákon zároveň stanoví určité hranice. Žádat o zrušení nelze v nevhodnou dobu ani pouze s cílem způsobit újmu jinému spoluvlastníkovi.

Za určitých okolností může soud zrušení spoluvlastnictví také odložit, pokud by okamžité řešení znamenalo majetkovou ztrátu nebo vážně ohrozilo oprávněný zájem některého z vlastníků. Takový odklad může trvat nejvýše dva roky. Jestliže dohoda mezi vlastníky není možná, soud nerozhoduje pouze o samotném ukončení spoluvlastnictví.

Současně musí určit, jak bude společná věc vypořádána. První možností je její skutečné rozdělení. U pozemku může být podobný postup poměrně přirozený, u rodinného domu však bývá podstatně složitější. Zákon výslovně říká, že soud věc rozdělit nemůže, pokud by tím došlo k podstatnému snížení její hodnoty. Rozdělení navíc nemusí přesně kopírovat velikost jednotlivých podílů, pokud lze případný rozdíl dorovnat penězi.

Dům může připadnout jednomu z vlastníků

Pokud rozdělení dobře možné není, přichází na řadu další varianta. Nemovitost může soud přikázat jednomu nebo několika spoluvlastníkům za přiměřenou finanční náhradu ostatním. Neznamená to ovšem, že ji automaticky získá člověk s největším podílem. Soud může hodnotit velikost podílů, způsob využívání nemovitosti, vazbu jednotlivých vlastníků k domu i jejich bytovou situaci.

Významná je také schopnost ostatní skutečně vyplatit. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi zdůraznil, že finanční prostředky by měl zájemce zpravidla prokázat už v době rozhodování. Může jít o vlastní peníze nebo například doloženou možnost získání úvěru.

Nejcitlivější situace nastává ve chvíli, kdy nemovitost nelze rozdělit a žádný ze spoluvlastníků ji nemůže nebo nechce převzít za náhradu. Soud pak může nařídit její prodej ve veřejné dražbě a následné rozdělení výtěžku. Soudní praxe zároveň ukazuje, že samotný zájem o získání domu nemusí stačit, pokud daný člověk nemá prostředky na vyplacení ostatních. Pro vlastníky společné nemovitosti je proto nejbezpečnější řešit dlouhodobé spory co nejdříve a před soudním řízením přesně vědět, zda chtějí nemovitost rozdělit, převzít, nebo prodat.